菲律宾买卖房子注意什么？

随着中国“一带一路”的步伐，越来越多投资者看好菲律宾未来的发展前景。菲律宾的房产也成为中国投资者的投资新方向。中国人（或外国人）在菲律宾购买房产，跟菲律宾当地人购买房产，会有什么样的区别呢？一起来看看吧！

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我们的运营团队拥有数十年在菲律宾生活工作以及移民 、税务  、不动产等业务相关经验 、源于本土，我们更了解菲律宾的市场动态。

●菲律宾998不动产机构  998 Real Estate 长期紧密协作知名的菲律宾各大地产开发商以及合规中介资源公司为主要合作伙伴，集合更多资源，能针对外国投资者提供从不动产精选、不动产购买/出售/租凭/  不动产交付、不动产养护 等全方位管理服务；

菲律宾998不动产机构  998 Real Estate ，凭借着专业与执着，不断提升客户体验，推动菲律宾行业的进步，让房产交易变得更加轻松和愉悦！

●我们珍惜每一位客户的托付，客户的信赖是我们最大的动力。

任何关于菲律宾房产买卖 交易 相关的问题 欢迎咨询 我们  Telegram 电报 @VBW777

一、前期准备

1.国籍：在菲律宾买房，对身份国籍没有任何要求，就算是旅客都可以投资房地产，但是带地皮的房产只能是菲律宾国籍的才能购买。

2.护照：护照一定要确认在有效期内；有些较为紧俏的楼盘会一本护照限购一套或者两套。

3.菲律宾签证：大部分的购房者是只能申请旅游签证的，菲律宾的旅游签证申请非常简单。淘宝可以轻松办理。只需要填一份申请表、寸照、护照、银行流水。

值得注意的是

a、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，前往上述某一个国家，途径菲律宾，可免签证进入菲律宾停留7天。

b、持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，已经去过上述某一个国家，可免签证进入菲律宾停留7天。

c持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，无需已经去过上述某一个国家，持大陆或者香港来回马尼拉机票，可免签证进入菲律宾停留7天。

二、菲律宾买房流程

1.看房：如果是期房的话那只能看样板房了。

2.预订：选好房号之后就可以开始预定过程，一般是提交相关的资料和填写一些表格，并交押金。三十天内需要决定是否购买，如果要买的话，与开发商签订合同，并付款。

3.付款方式：可以是一次性全款（通常可以拿到10％的折扣），如果是预售房的话，也可以月供。

4.交房：这个过程全部由开发商办理，所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

三、菲律宾买房注意事项

1.产权：菲律宾房子产权分为永久所有权（Freehold）以及使用权（Leasehold），而外国人在菲律宾可以拥有永久产权，并没有持有时间上的限制。

2.税务：菲律宾政府并没有针对外国人而制定一些特别的税费。也就是说你在菲律宾购买房产是跟本地人购买房产时要交的税费是一样的。一手房有12％的VAT（一般都包含在房价里面。二手房有大概3％的过户费，6％的增值税【卖方出】）。当投资人从买进菲律宾房产，持有收租，到售出房产，在这3个阶段需要负担不一样的税务。

a.买进

LocalTransferTax（换名税）0.75％

RegistrationFee（登记费）0.2-0.5％

DocumentaryStampTax（印花税）1.5％。

b.持有

RealPropertyTax（房产税）0.3-0.5％

c.售出

CapitalGainTax（资本利得税）6％。

资本利得税是针对处理菲律宾资产时产生的税。例如：买卖房子，土地等。CGT不是针对获利的部分课徵，而是针对完成的房价计算。

3.名额限制：菲律宾不限购，你可以购买一套或者多套都行。但在这里会有一点区别，一栋大楼内，外国人最多只能占有40％的名额，剩下的60％必须是本地人了。也就是说如果该楼盘已经有40％是外国人购买了，那剩下的只能是菲律宾人才能购买，外国人不能购买了。

4.贷款：本地人可以贷款交尾款（一手房的期房），或者贷款买二手房。最高可以贷款90％年限甚至可以达到30年。外国人如果没有工作签或者SRRV，基本上没法贷款。有工作签的一般可以贷款最高70％，年限最高10年，利率跟本地人一样。

5.购房种类：外国人只能购买公寓，即高层住宅楼Condo或Apartment，或者写字楼Office。凡是带土地的HouseandLot，即带土地证的房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅如果也是带土地证的，也无法购买，本地人就没有限制。

马尼拉其实有两个概念，一个是马尼拉大都会（Metro Manila），一个是马尼拉市。包括马尼拉市在内的17个城市，共同组成了马尼拉大都会。

马尼拉大都会已经开发的楼盘面积只有上海的1/10，但人口却是上海的2/3。因此，马尼拉大都会的人口密度非常大，也给房地产市场带来了不小的购买力和租房需求。

而奎松市就是马尼拉大都会里，面积最大的城市。其建市于1939年，人口约230万人，是菲律宾人口第一大城、也是菲律宾的旧都。

根据新加坡的PropertyGuru的最新数据显示，奎松被列为马尼拉大都会最受欢迎的五个城市之一。

奎松公寓价格涨幅 来源：Colliers、全球资产指南

2020年来，奎松土地价值继续升值，根据数据报告，所有主要高端住宅区的土地价格继续上涨。 基于菲律宾共管公寓市场的发展，该国房地产的平均租金收益率中，奎松居于首位。

2020Q3 马尼拉房产租售情况 来源：莱坊国际

今天小路就来带大家了解一下，菲律宾大马尼拉最值得投资的城市--奎松市。作为大马尼拉北部最大的城市，奎松为何被菲律宾开发商屡屡视为“必争之地”？ 

菲律宾所有轨道都在这里交汇！

奎松处于菲律宾全国三条交通轨迹交汇处，这样便捷的交通，为奎松带来了无限的商机和热门地争夺，富有远见的企业早已在这里提早布局。

追求生活品质的白领们更是在这里扎堆买房，便宜的房价配上便捷的交通，再加上CBD的商业加持，这里的基础设施建设已经相当完善，完全可以享受高品质的生活。

随着EDSA、北大街、阿格姆路和奎松大道等主干路的建成，奎松相对于马尼拉大都会其他地区的交通便利性有了显著优势，尤其是捷运轻轨。

交通规划上看，目前大马尼拉地铁奎松段已经开建，计划到2022年部分投入运营，到2025年全面投入运营。

2020年3月，菲律宾交通部规划，到2025年位于奎松的三个地铁车站：北大街、棉兰大道和坦桑索拉将全部开始运营。

国家公共公路工程规划管理部门官员表示，地铁系统一旦投入运营，每天可以在马尼拉大都市内运送约35万名乘客。奎松段地铁的开通可以将整个地铁系统的行程时间缩短，从最南端至最北端的塔吉格市耗时将降至31分钟。

此外，MRT7号线也正在建设中，MRT与LRT换乘站将在Trinoma附近建成。与此同时，Trinoma的公交将连接到塔基格的Makati、BGC以及菲律宾的Clark机场。

所以，投资马尼拉，2025年之前是一个不错的入手节点，错过了，也许就错过了马尼拉未来的房产黄金十年。交通基建的提升，势必会带动马尼拉奎松经济的强劲发展，房产未来价值不可小觑。

阿内胡塔-比肩上海浦东

房产投资，有个最基础的选区域逻辑：看哪个区域有政府正在大力规划发展。这个道理很容易理解，说国内有雄安新区、大湾区，范围扩大些，有泰国曼谷的地铁沿线房价、英国伦敦的旧房重建计划。

而奎松市区域内，就正在建设一个商务+旅游的未来商务核心区--阿内胡塔。2019年9月，奎松市长Herbert Bautista规划Cubao阿内胡塔核心商务区为奎松新旅游区。

菲律宾政府还将「奎松」定位在“健康旅游之都”的新经济城市的高度上，这为「奎松」未来吸引更多的海内外名企和更多创新型中小企业的入驻提供沃土。

同时，而奎松地区还是菲律宾第一个推出5G通讯技术的试点，新区设立、奎松市内Cubao站的阿内胡塔商业区的商业发展，这让菲律宾的通讯公司Globe探得商业先机，已经决定要在奎松阿内胡塔商业区开展Gowifi热点商业合作。

有了电子技术的加持，奎松地区一定在商务领域更上一层楼，并且作为菲律宾率先推出5G技术的地区，会吸引更多的企业来此扎根。

现在的奎松商务区，已经被大家称为“菲律宾浦东”，未来，新商务区内这里的经济会进步多少、游客会增长多少、资源会倾斜多少、建设会完善多少，自然就不言而喻了。如此的市场前景，怎么能让人不心动？

名校云集，环境优美的自然居住区

虽然奎松新CBD的建立为这里注入了新的活力和商机，但是奎松绝不是像马尼拉一样的繁华纷乱。

相反，这里生活环境优美，学区林立。菲律宾较为好的教育机构都在奎松市。比如菲律宾科学高中；Center for Childhood Education等等。

菲律宾排名第一的菲律宾大学、菲律宾四大高校之一的马尼拉雅典耀大学、医疗教育领先全国的世界花旗学院等等都在奎松市。

雅典耀大学

雅典耀大学是一所综合性的大学，名列亚洲百强大学，与美国众多高校保持着长期的学术交流，在海外享有盛名。追求与时俱进，学生人数2万人。

菲律宾大学

菲律宾规模非常大的国立综合性大学，根据2019年世界大学排行榜，菲律宾大学排名菲律第一。

此外，在奎松有一个巨大的野生动物园及广场，这里是人们游玩的天地，越来越多的大马尼拉本地人愿意追求宜居自然环境优美宁静的地区而选择到此居住。

房产价值洼地，租住需求爆棚

奎松市是菲律宾人口最多的一个区域。作为首都大马尼拉地区的一个板块，在2015年人口普查时，奎松就已经有将近三百万人（293.6万人），但总面积只有166.2平方公里，人口密度高达18072人／平方千米。

在城市财力上，奎松也是菲律宾最富裕的城市之一，仅次于马卡蒂。所以，这也吸引了许多菲律宾富豪在此居住。例如，菲律宾前五十位富豪的居住地点，就有一半在奎松。

奎松市房产增长情况

人+钱+待开发的土地，直接导致了奎松旺盛的房屋租赁需求。

据菲律宾相关机构调查表明，奎松市毕业大学生平均工资约为20000到26000比索，（约2600-3600人民币），白领平均工资约为30000到45000比索（约4000-6000人民币）。

总体来说，奎松人收入不高，但由于菲律宾平均年龄只有24岁，他们天性乐观，幸福指数很高，他们基本不存钱，发了工资会很快花掉，因此即使工资不高，消费能力却很强。

从房价来看，奎松市平均房价为1.5万－2万人民币，相对大马尼拉其他城市有非常大的价格优势。

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