菲律宾房子如何买卖过户？菲律宾房产证过户服务

房地產交易涉及的不僅僅是房產自身的價格。如果您在菲律賓購買房產，需要支付一些其他的稅費，包括：

A. 資本利得稅（Capital Gains Tax）：房產的銷售價格（listing price）、公告地價/房價或公平市場價值的6%，以最高者為準。通常由賣方支付，但在某些情況下由買方支付，或最終匯總到銷售價格。B. 印花稅（Documentary Stamp Tax）：房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的1.5%，以最高者為準。C. 轉讓稅（Transfer Tax）：房產的銷售價格、公告地價/房價或公平市場價值的0.5%至0.75%，以最高者為準，取決於房產所在的地理位置。D. 所有權轉讓登記費（Title Registration Fee）：根據公佈的登記費表而有所不同，一般約爲0.25%的房產的銷售價格。E. 增值稅（Value Added Tax）：房產銷售價格12%的VAT（不扣建築成本，直接按照銷售價格12%計算）只有在兩種情況下需要繳納且由賣方繳納，一般房產買家無需擔憂VAT（1）房產直接從開發商手上買的，這個情況下，VAT會在開發商的報價單裏體現出來，一般含在總銷售價格内（2）賣方在日常貿易或商業活動中經常性使用該房產，此時賣方雖然不像開發商以經營房產銷售為主要業務，但屬於主要業務附帶的交易，仍需繳納VAT。如果房產銷售價格低於3,199,200比索，按照菲律賓稅務局RR No.13-2012規定，不用繳納VAT。菲律賓二手房的交易，一般習慣約定賣家負責交6%的資本利得稅（CGT），買家負責交總計約3%的其他稅費。交易雙方可以協商做其他約定。

三、二手房交易流程及注意事項

跟開發商/建商買房只需要按照他們的流程即可，沒有可以商談的餘地，合約都是標準的，所有條款都不會根據客戶要求修改。但是買二手房比較復雜，畢竟二手房是從私人手上買，合約的條款要雙方洽談（菲律賓和府法律事務所提供合約草擬及審核服務，爲您最大程度爭取權益）。菲律賓二手房的交易流程為，簽完合約，完成付款后再辦理房產過戶手續，並且新的房產證* 要等3個月左右才能拿到。購買二手房 （Ready for Occupancy ）以下是可能遇到的情形：1. 賣家有房產證菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的，是需要等雙方簽完合約，完成付款后由中介去辦理。具體流程：交定金（一般約10%） >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣家當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶（約需3個月時間，一般是交給中介辦理）2. 賣家無房產證只有在特殊情況賣家無法提供房產證，除以下兩種情形外，切勿購買沒有房產證的房子，您很有可能遇到詐騙。1）將房屋抵押給銀行的，該房產證已交由銀行保管。此時，買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來，其它流程基本跟上面一致。2）轉紅單。（留到文章下面與合約變更費一并説明）3. 銀行拍賣的房子（銀拍屋）這種房子是跟銀行交易，價格由銀行自訂，沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請，銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋及法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件，需要注意的細節更多，如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有：原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳（稅費、水電、大樓管理費等）等。

*房產證有兩種，請確認自己購買的房屋所有權是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。區別在於，CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權（例如，位於該公寓19樓的某單元）。因此，如果您購買的是菲律賓公寓，則您所購買的權利應是CCT。 如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產，則必須取得TCT（所有權轉移證書）。

菲律賓和府法律事務所可以爲您檢驗賣方所提供的房產證是否真實。

四、購房應審核的文件及其他簽約注意事項

購買前

1. 檢查建案是否具有註冊證（Certificate of Registration） 和銷售許可證（License to Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來需要檢查：A. 銷售許可證中所示建案的完成日期；B. 如果該房產上有抵押權存在，它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）；C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登記經批准的分區和公寓計劃。2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理（broker/agent），該建案是否已註冊，並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等，可通過菲律賓和府法律事務所進行官方驗證。3. 參觀要購買的別墅（house）或公寓（condominium），瞭解周邊環境的自然地形，看是否易發生滑坡、洪水、侵蝕等。

購買時

1. 檢查房產經紀人/中介的執照是否按規定註冊于HLURB或DTI（商務部）;

2. 向菲律賓房產所在地的地契登記處（Register of Deeds）驗證該房產是否已出售給其他買家；3. 檢查自己的經濟狀況，是否能夠支付首付款和每月分期付款；4. 檢查別墅（house）或公寓（condominium）的材料是否符合向HLURB提交的開發標準和經批准的施工規範；5. 檢查開發商是否支付水、電錶、周邊圍欄等費用；6. 檢查誰是最終運營該分區/公寓的供水系統。

簽署菲律賓房產銷售契約/合同之前

1. 不要簽署任何空白的契約/合同模板；2. 更透徹地閱讀契約/合同的所有內容，特別是精緻印刷的文本；3. 妥善保存契約/合同副本和您簽署的所有其他文件；4. 確保契約/合同由房產所有權人/開發商向您菲律賓房產所在地的地契登記處（Register of Deeds）登記；5. 堅持只向菲律賓房產所有權人/開發商授權的菲律賓房產經紀人/中介支付居間費/中介費；6. 堅持取得所有付款的憑證，收據必須是菲律賓稅務局（BIR）核准的正式收據。7. 如果購買的是期房，且打算將房子在尾款付清前轉讓出去（俗稱 “轉紅單”）。請注意，轉讓時因爲你還沒有房產證，只是一個購房合約。首先，您（賣家）要向開發商填寫一份申請表格，申請將這套房子的合約轉入到買家手上；同時這位買家也要填寫一份表格，申請預訂這套房子；開發商核准后，就可以進入合約變更。請注意，開發商將收取 “合約變更費”，務必在購房合約簽約時看清楚該費用。這個費用并非菲律賓法律規定的，開發商可以自由訂定，因此不同開發商之間會有極大的落差。這個交易過程買賣雙方都不需要繳稅。變更時間一般需要3個月以上。目前市場上也有部分開發商（例如菲律賓最頂級的開發商 “Ayala”）不再允許轉紅單，如果合約變更，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即賣家要交6%的資本利得稅（CGT），買家要交總計約3%的其他稅費想了解更多欢迎联系和咨询我们，微信BGC998 电报@BGC998