菲律宾MAKATI BGC MANILA PASAY 华人房产中介
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菲律宾房产优势
1.菲律宾房产永久产权，不算公摊。
2.菲律宾GDP每季度持续增长6%-7%，处在经济改革初期2.3年，投资房产的黄金期，而马尼拉做为菲律宾首都，潜力无限，预计未来有10-15年发展红利。
3.劳动力人口占国民人口的75%。当中国和西方国家面临人口老龄化严重问题时，菲律宾过亿的人口红利是未来经济可持续发展的核心力量，汇丰银行分析师预测，到2050年，菲律宾将成为世界第16大，东南亚第一大经济体。
4.菲律宾是一个官方语言英语的国家，菲律宾英语普及率高，大量的会讲英文的年轻人口，近几年BPO业务发展迅猛，菲律宾超越印度，成为全球最大的外包呼叫服务中心。
5.1000万菲律宾外劳遍布世界各地，他们在海外大部分的收入都汇回国内了，用于帮助自己的家庭改善住房，投资房产，近两年菲律宾房产价格持续走高除了和海外投资客有关，和杜特尔特经济改革下菲律宾本国先富起来的这批人购买也有用很大关系。
6.菲律宾高租金回报，低总价。作为马卡蒂这样的金融中心CBD绝佳地段，均价也只要人民币2.5-3.5万RMB/平，这种黄金地段在未来都是10万每平预计。相当好的投资环境
7.许多开发楼盘 仅仅一成首付，无息月供。对外国投资者非常友善的购房政策。充分发挥资金杠杠。 并且可以在开发商转售，随时赚取差价 炒楼花。
外国人在菲律宾买房的政策法规全解析
近年来，菲律宾经济发展迅速，吸引了很多海外投资者的目光。而菲律宾的房产，由于低廉的价格，高出租回报率，更是成为众多投资者的首选。那么，作为外国人，在菲律宾买房，有哪些政策法规呢？
外国人投资相关的政策与法规
1、外国人可以在菲律宾买房吗？
答：可以
2、对外国人购买房子的数量有限制吗？有什么样的限制？
答：有，外国人不能在同一项目内拥有40%的占有率。
3、外国人在菲律宾可以买哪一类的房子？
答：外国人只能买公寓，不能独立拥有土地。
4、外国人拥有菲律宾土地的方法有哪些？
答：外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式，通过购买乡村俱乐部的股份；第二种方式，通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法，与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。
5、外国人投资收益汇出菲律宾受限制吗？
答：根据菲律宾宪法，所有的投资者和企业被赋予如下的基本权益和保障：
撤回投资的权利：外国投资者拥有将投资清算收益及初始投资时所用货币按即时汇率汇出的权利；
汇回收益的权利：外国投资者具有将投资收益按即时汇率折算成初始投资时所使用的货币汇出的权利。
6、公寓占有土地的类别有哪些类？
答：分为Lease hold(土地是租的)和Free hold（永久拥有）两类。
7、公寓拥有者与公寓项目占地的关系是什么？
答：如果是永久地权（Free hold）公寓拥有者共同拥有公寓项目占有的土地。
8、外国人可以租用菲律宾的土地吗？
答：可以。一次租期最长50年，可以在期满后再续租25年。
9、农用地可以转为商业用地吗？怎么转？
答：可以。菲律宾土地是私有的，农用地转商用地需要报政府审批。转换的费用不是很高，费率与所在城市及土地状况有关，如有些沙滩转换成度假村的转换费用为每平米20元人民币左右。
10、对外国人出售公寓有什么限制？有没有如加拿大等地、国内的一些限制。
答：没有。与菲律宾人一样。
外国人在菲律宾买房的政策法规全解析
11、在买卖税收上对外国人有什么特别的规定？
答：没有。与菲律宾人一样。
12、外国人投资菲律宾的资产安全吗？
答：菲律宾建国以来几乎没有发生过没收个人财产的事件，无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾法律对个人财产充分保护。
13、菲律宾对于个人房产怎么保护的？
答：菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产，没有任何人以任何理由剥夺个人物业等私人财产
14、菲律宾的商业铺面有投资价值吗？
答：投资菲律宾的商业铺面需要谨慎。好的铺面一般为开发商长期持有，很少对外销售的。一般的铺面，投资价值不高。菲律宾炎热，较少人会顶着烈日逛商店，大部分人愿意到大型购物商场里购物休闲避暑。
15、公寓的出租收益怎么样？
答：马尼拉的房屋目前处于供不应求的状况，出租回报率很高。在马尼拉的公寓的租售比在8%左右。很少有低于5%的，有些甚至高达12%。
16、写字楼的投资价值怎么样？
答：写字楼在菲律宾是非常抢手的，马尼拉几个中央商务区的写字楼空置率长期低于3%。租售比在6%左右，租期一般是三年以上。
外国人在菲律宾买房的政策法规全解析
17、菲律宾的学区房有投资价值吗？
答：中学入大学的制度与中国情况不同，教学质量高的中学都是私立学校，菲律宾上得起私立中学的孩子的家里大多雇有专职司机接送，“择校”与菲律宾不太有关系。不过，菲律宾几所好大学周边的学区房有一定投资价值，菲律宾大学基本都不提供学生公寓。
18、外国人在菲律宾怎么开立银行账户？
答：外国人持本人护照、三张照片、与房地产开发公司签订的销售合同CTS(Contract To Sell)、本人的住址证明（有个人住址的水电费、电话、银行账单，中文资料的，需要在资料上做英文标注或者翻译）、在职中英文或者英文证明（证明职位、薪水和在本单位工作的起始日期）就可以在菲律宾本地银行开户。
19、外国人怎么购房怎么分期付款？
答：菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款。第三种，从海外银行定期汇款给开发商，这种方式不常用，汇款成本高。
20、外国人怎么汇款到自己在菲律宾的银行账户上？
答：汇美元到自己在菲律宾的披索账户上，到账的时候自动按当时的汇率结转成披索存入自己的户头上（汇款前建议咨询银行先）。
在菲律宾丢失房产证怎么办？
在菲律宾，土地所有权是根据Torrens系统颁发的。Torrens的注册系统管辖菲律宾不动产所有权的发放。其中包括任何类型的私有土地——农业用地、商业用地、工业用地和其他可以私有的不动产。公寓单元也在与其他不动产相同的制度下发行。
这篇论文的重要性再怎么强调也不为过。最高法院曾多次裁定Torrens产证是不动产所有权的最佳证据和证明。
Torrens系统下发行的房产证以防伪纸打印，具有许多防伪功能，可避免篡改和欺诈。它以纸质打印的事实本身就表明该文件不太可能持久。如同所有纸质文件（包括金钱）一样，土地所有权也不是永久性的。尽管尽一切努力保持其完整性，但这份非常重要的文档也容易放错位置，丢失甚至毁坏。
更换失去的土地所有权对于确保财产所有权和避免任何非法索偿至关重要。涉及两个过程：行政或管辖权。
丢失土地所有权的原始副本有很多原因。其中最常见的是火灾，洪水和任何自然灾害，或者只是简单地将其放错地方。当您失去房产证时，尽快更换它很重要，因为这可能会造成财产损失。它还将避免由于欺诈者利用房产证丢失的财产的非法索偿而造成的任何不便。这是更换失去的土地所有权时应采取的必要步骤。
2种替换丢失房产证的选项| 指南
司法程序
这大约需要6到9个月的时间，并且需要聘请律师，因为通过司法程序更换土地所有权将通过法院进行。这意味着额外的支出，但是一旦重新发行了土地所有权的原始副本，这一切都是值得的。
损失宣誓书注释文件。
索取经认证的真实副本（带有注释的损失）。
向区域审判法院提交请愿书。
参加司法听证会。
提交证明或证据。
等待法院判决的发布。
等待签发结业证书。
在契约登记处提交法院判决书和结业证书。
等待发行所有者土地所有权的替换。
行政程序
LRA（土地注册局）向契据登记册发出要求新名称的命令。整个过程更短，不需要所有者去法庭。但是，只有在注册表中丢失或损坏了不少于500个标题的情况下，您才可以这样做。如果小于500，则唯一的选择是进行管辖程序。
尽快替换失去的土地所有权为何很重要？
欺诈者可能声称您是财产的虚假拥有者，并可能将其出售给未意识到非法要求的买家。不仅可能出现欺诈者声称对您的财产拥有所有权的风险。但是，如果您打算将来出售该物业，则需要提供土地所有权的原始副本，以证明您对该物业拥有所有权。所有权转让不足以要求所有权。
此外，如果没有原始土地所有权，将很难将财产转让给继承人。或者，如果是已故所有人，则继承人需要在申请重建或重新发行土地所有权之前，对遗产进行司法外和解。在继承人也去世的情况下，情况更加困难。
如何保证菲律宾房产证原件的安全？
土地注册局有一个新的选择，以保持原有土地所有权的安全。这是通过自愿产权标准化计划，允许您将您的实际土地所有权转换为“电子所有权”。土地所有权以其电子原件形式存储，并定期备份。在登记处发生火灾或任何自然灾害的情况下，业主现在可以更容易地补办丢失的房产证。
另一种选择是通过SDB（保险箱）将原始土地所有权的副本保存在离您家不远也不近的银行中，并位于高处。这将确保任何业主的法律文件的安全，考虑到银行的安全及其无洪水的位置。
尽管有些所有者会选择自己的重要文件保管库，但不能保证在发生火灾或洪水时要保证所有文件的安全和干燥。如果仍要使用此选项，则必须将文件密封在既防火又防水的容器中。
房产证的原件是非常重要的，即使你已经复制了几份。以最好的方式保护它，可以减少更换或补办时遇到的所有不便。对于没有时间来处理失去的房产证的更换的业主，他们可以在重建和重新颁发土地所有权时向提供服务的公司寻求帮助。